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[17.05.2006] Ein Mieter, der gekündigt hat und die Betriebskostenabrechnung vom Vermieter nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungsjahres erhält, kann seine Vorauszahlungen in voller Höhe zurückverlangen.
Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter über die Betriebskosten abgerechnet haben. Ist das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet worden und weigert sich der Vermieter beharrlich, abzurechnen, kann der Mieter die Rückzahlung der gesamten Betriebskostenvorauszahlungen für den fraglichen Abrechnungszeitraum fordern. Er muss den Vermieter nicht zunächst auf Erteilung einer Abrechnung verklagen (BGH VIII ZR 57/04).

Verbindliche Abrechnungsfrist beträgt zwölf Monate

In dem vom Bundesgerichtshof zu beurteilenden Fall endete das Mietverhältnis im Oktober 2001. Trotz mehrfacher Aufforderung rechnete der Vermieter über die Abrechnungszeiträume 2000 und 2001 nicht ab. Zuletzt mit der Begründung, er habe keinen Zugriff auf die Abrechnungsunterlagen, sein Hausverwalter sei nicht mehr erreichbar. Daraufhin forderten die Mieter ihre vollständigen Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2000 und 2001 zurück. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschied. Für Abrechnungen, die das Kalenderjahr 2001 betreffen, gilt das neue Mietrecht 2001. Danach ist der Vermieter verpflichtet, jährlich abzurechnen. Hier gibt es die verbindliche Abrechnungsfrist von zwölf Monaten und die Bestimmung, dass der Vermieter nach Ablauf der Frist keine Nachforderungen mehr stellen darf. Ab diesem Zeitpunkt – so der Bundesgerichtshof jetzt – kann der Mieter den Vermieter "auf Abrechnung" verklagen. Er kann aber auch sofort die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen fordern.

Wichtig und neu ist, dass der Mieter das Recht hat, seine früheren Vorauszahlungen vollständig, das heißt zu 100 Prozent, einzufordern. Er muss nicht die Höhe der tatsächlich angefallenen Kosten für seine Wohnung abschätzen und von seinem Rückforderungsanspruch abziehen.

Urteil zieht noch keinen endgültigen Schlussstrich
Das Urteil schafft nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes Rechtsklarheit und Sicherheit in einer seit Jahren strittigen Rechtsfrage. Allerdings zieht das Urteil noch keinen endgültigen Schlussstrich. Der Bundesgerichtshof erlaubt dem Vermieter, den Verlust der vollständigen Vorauszahlungsbeträge dadurch abzuwenden, dass er doch noch abrechnet und darlegt, dass ihm Betriebskosten in bestimmter Höhe tatsächlich entstanden sind. Hier ist auch eine nachträgliche Abrechnung möglich. Denkbar ist, dass der Vermieter zunächst einmal auf Klage des Mieters alle Betriebskostenvorauszahlungen eines fraglichen Abrechnungszeitraumes zurückzahlen muss, dann aber die Abrechnung noch erstellt und – je nach Ergebnis der Abrechnung – die monatlichen Vorauszahlungsbeträge des Mieters wieder einfordern kann. In der Praxis wird der Abrechnungsprozess nachgeschoben werden. Der Zahlungsanspruch des Mieters verringert sich dann um ordnungsgemäß abgerechnete Betriebskosten.

Wichtig: Nachforderungen über die ursprünglich vereinbarten monatlichen Vorauszahlungsbeträge hinaus kann der Vermieter nicht geltend machen.

Rechtsprechung gilt für beendete Mietverhältnisse
Und: Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt für beendete Mietverhältnisse und kann nicht ohne weiteres auf laufende Mietverhältnisse übertragen werden. Hier sagt die Rechtsprechung, dass der Mieter auch andere Möglichkeiten hat, den Vermieter zur Abrechnung zu zwingen. Beispielsweise kann er die laufenden Vorauszahlungen einbehalten, bis der Vermieter abrechnet.

Deutscher Mieterbund e.V.
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